一场“股权换现金”的买卖正在国内房地产界热演。

       7月12日，雅居乐地产控股有限公司（3383.HK）出售旗下公司冠金公司30%股权，获得买方摩根士丹利52.8亿元的转让款；6月30日，恒大地产计划增资扩股６亿美元，入股者包括香港新世界发展有限公司主席郑裕彤、中东某国家投资局、德意志银行、美林银行等外资个人及机构；荷兰国际ING集团管理的一只5亿美元的基金与上海复地、金地集团和龙湖集团合作……

       一边是政策调控下等钱救命的房地产商，一边是手握大量资金的外资巨鳄，而连结双方姻缘的则是一份苛刻的对赌协议。对于外资来说，简单的资产购买已经无法满足其要求，收购股权获取最大收益更为现实。

       化身股权

       股权投资的形式频频出现在大大小小的房地产商身上。近日，黑石集团对外宣称：准备对包括中国、日本等国的房地产公司进行股权投资。一轮外资化身“股权”进军房地产的热潮正在加速推进。

       国泰君安研究报告显示：2008年整个房地产行业的资金缺口高达7100亿元，今年上半年外资投资已达249.3亿美元（约占缺口1/4）。

       其中外资股权投资的形式日渐活跃，花旗、美林、瑞银、ING等国际金融巨头正纷纷成立更大规模的中国地产基金,并开始尝试与国内开发商合作。另外，其他各种形式的外国资本也纷纷结集成PE（私募股权）投入到房地产市场。

       今年第一季度房地产、物流以及能源等行业成为这些私募股权基金的重点投资领域，二季度，这些PE投资房地产市场规模为5.49亿美元，超过能源及矿业、物流以及制造业等行业，位列行业投资金额首位。

       “房地产政策放松可能还需一到两年，外资以股权形式投资，基本上花费3年时间就可以赚到翻倍收益，是一桩非常划算的买卖！”交银国际控股有限公司董事、总经理温天纳接受本报记者采访时说。

       截至6月29日，恒大地产通过私募股权的方式得到了5.06亿美元（近35亿元人民币），投资的是香港新世界发展有限公司主席郑裕彤、中东某国家投资局、德意志银行、美林银行等其他５家机构。恒大地产董事局主席许家印表示，“这次私募像个小型的IPO，虽然现在的估值不如公募，但也为进来的投资者留出了空间。”

       恒大这次相当于35亿元人民币的股权融资，在雅居乐看来不算什么，雅居乐出卖了旗下冠金公司30%权益给摩根士丹利旗下的房地产基金CrystalI，雅居乐为此获得了52.83亿元的现金，双方将共同开发海南清水湾一期项目。

       全球最大并购基金黑石公司也准备对包括中国、日本等国的房地产公司进行股权投资，黑石集团日本K.K.公司总经理AlanMiyasaki在新加坡表示，“我们很高兴能和这些房地产公司成为战略同盟，以便帮助他们走出再融资困境，希望能为他们注入新的资本。”

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